60周歲以上人口目前超過(guò)1.67億，超過(guò)德國(guó)和法國(guó)全國(guó)人口的總和。這一數(shù)字描述了中國(guó)社會(huì)所面臨的人口老齡化的嚴(yán)峻形勢(shì)。不久前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事會(huì)已通過(guò)在中國(guó)房協(xié)下設(shè)立老年住房委員會(huì)的決議，該委員會(huì)正在積極的籌備當(dāng)中，成立以后將從多途徑為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)中國(guó)人口老齡化的挑戰(zhàn)作出探索。

近日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、老年住房委員會(huì)籌備組負(fù)責(zé)人朱中一特別指出：“老齡化問(wèn)題的應(yīng)對(duì)和解決不僅關(guān)系到老年人是否能老有所養(yǎng)，也關(guān)系到老年人的子女，即作為社會(huì)主力軍的年輕一代的負(fù)擔(dān)是否能得到緩解，從根本上來(lái)說(shuō)，這關(guān)乎整個(gè)社會(huì)的和諧和穩(wěn)定。

“養(yǎng)老”關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定

朱中一表示，我國(guó)2000年已正式進(jìn)入老齡社會(huì)，60歲以上人口占到總?cè)丝跀?shù)的10%。就在當(dāng)年，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》這一綱領(lǐng)性文件下發(fā)。2009年，中國(guó)60歲以上人口達(dá)到1.67億，占總?cè)丝跀?shù)的12.7%。這說(shuō)明，中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的步伐很快，而且今后一個(gè)時(shí)期的步伐會(huì)更快，這基于幾個(gè)原因：一是現(xiàn)在老人的壽命長(zhǎng)了，二是中國(guó)是在計(jì)劃生育的背景下進(jìn)入老齡社會(huì)的，也就是說(shuō)年輕人的比例在減少，老年人的比例在增加，其在總?cè)丝谥兴�占百分比的遞增速度比任何一個(gè)國(guó)家都要快。基于這樣的現(xiàn)狀，十七大報(bào)告把“老有所養(yǎng)”作為推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)提了出來(lái)。而“十二五”規(guī)劃建議中專(zhuān)門(mén)提出要積極應(yīng)對(duì)人口老齡化問(wèn)題。

朱中一認(rèn)為，我國(guó)老齡化社會(huì)的特點(diǎn)與發(fā)達(dá)國(guó)家有3點(diǎn)不同：一是我國(guó)是在未富先老的情況下進(jìn)入老齡化社會(huì)的，更確切地說(shuō)，是國(guó)民總體未富；二是我國(guó)的保障體系沒(méi)有發(fā)達(dá)國(guó)家的健全；三是我國(guó)是在計(jì)劃生育的背景下進(jìn)入老齡化社會(huì)的。1949~1959年是中國(guó)的生育高峰期，而這一時(shí)期出生的人之后遇到了計(jì)劃生育的政策，計(jì)劃生育對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是值得肯定的。我們說(shuō)改革是要支付成本的，現(xiàn)在就到了支付成本的時(shí)候。計(jì)劃生育后，面臨人口結(jié)構(gòu)是2個(gè)年輕人上有4個(gè)老人要撫養(yǎng)，下有孩子要養(yǎng)育，壓力非常大，如果養(yǎng)老問(wèn)題解決不好，就會(huì)影響到社會(huì)的穩(wěn)定，和諧社會(huì)和小康社會(huì)的檻很難邁過(guò)去。因此，中房協(xié)成立老年住房委員會(huì)的初衷是希望對(duì)我國(guó)如何應(yīng)對(duì)老齡化社會(huì)做一些探索。

“養(yǎng)老”迫切需要政策支持

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)老年住房委員會(huì)工作規(guī)則（送審稿）》明確提出了其業(yè)務(wù)范圍，主要包括總結(jié)交流國(guó)內(nèi)外老年住房的先進(jìn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不斷探索適合我國(guó)國(guó)情的老年住房開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)模式，積極開(kāi)展推動(dòng)我國(guó)老年住房發(fā)展的政策法規(guī)研究；借鑒市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家已實(shí)行的以房養(yǎng)老（住宅反向抵押貸款）、異地連鎖養(yǎng)老、購(gòu)置有限產(chǎn)權(quán)等多種做法，探索住房資產(chǎn)、金融資產(chǎn)等在個(gè)人一生期間的合理配置與價(jià)值轉(zhuǎn)換，提升老年人的生活質(zhì)量，同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)的合理流動(dòng)；為政府和行業(yè)管理部門(mén)制定相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提供優(yōu)秀設(shè)計(jì)圖集及技術(shù)支持，完善養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，抓好項(xiàng)目的示范和推廣；會(huì)同與老年住房有關(guān)的金融、保險(xiǎn)、醫(yī)療等單位和有關(guān)社會(huì)團(tuán)體，爭(zhēng)取政府在融資、稅費(fèi)、土地、醫(yī)療等方面的政策支持，逐步完善老年住房的制度建設(shè)，促進(jìn)老年住房建設(shè)等社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等等。

提到政策法規(guī)的制定，朱中一表示，比如拿地政策，是否可以區(qū)別不同的養(yǎng)老項(xiàng)目，采取劃撥或協(xié)議出讓的方式，不一定采取招拍掛的形式。又比如我們國(guó)家在研究推廣REITs，那是否能把養(yǎng)老地產(chǎn)作為REITs推廣的一個(gè)試點(diǎn)。此外，保險(xiǎn)基金具有長(zhǎng)期回報(bào)的性質(zhì)，那能否在市場(chǎng)運(yùn)作的層面上允許保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入，減輕開(kāi)發(fā)商融資上的壓力。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”不會(huì)與目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策相沖突

那么開(kāi)發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)扮演怎樣的角色？朱中一表示，開(kāi)發(fā)商一是要按照老年住宅的一些標(biāo)準(zhǔn)去建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目，二是要在既有建筑改造中發(fā)揮重要的作用。在一些政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的項(xiàng)目中，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該去做一些探索，比如萬(wàn)科、海爾專(zhuān)門(mén)成立了相關(guān)的部門(mén)去關(guān)注這一領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)，但有些開(kāi)發(fā)商可能還不會(huì)關(guān)注這一領(lǐng)域，也不要求所有開(kāi)發(fā)商都進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，如果一擁而上的話就會(huì)盲目開(kāi)發(fā)，供大于求。

朱中一表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要在于市場(chǎng)需求大，國(guó)家對(duì)養(yǎng)老事業(yè)非常重視，有可能爭(zhēng)取到政府政策扶持。金融、保險(xiǎn)業(yè)有望進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，比如說(shuō)REITs就有可能在養(yǎng)老地產(chǎn)上有所突破。又比如在土地政策上，如果在立項(xiàng)時(shí)規(guī)劃了一些養(yǎng)老項(xiàng)目，是不是可以得到一些優(yōu)惠，各方都在探討。朱中一表示，加快發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)是國(guó)家支持的。在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，只要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)，就不僅不會(huì)與目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策相沖突，而且還有利于與建立長(zhǎng)期制度相結(jié)合。要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的反向抵押貸款以房養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)，就能夠盤(pán)活老人的資產(chǎn)，這于國(guó)于民都是有利的。